Словосочетание «квартира со свободной планировкой» для некомпетентного человека звучит почти как «билет с открытой датой», что на интуитивном уровне сразу создает некое дополнительное измерение свободы – ведь как по билету с открытой датой пассажир сам определяет дату своего вылета, так и «свободная планировка» сулит возможность принятия любых решений в организации внутреннего пространства квартиры.
Но как для вылета по билету с открытой датой требуется как минимум наличие свободных мест на нужном рейсе, так и в случае со свободной планировкой есть свои немаловажные нюансы, знание которых необходимо еще до принятия решения о покупке подобного жилья.
Дополнительная степень свободы, обещаемая красивой формулировкой, на практике представляет из себя всего-навсего большое единое помещение без межкомнатных перегородок, иногда даже без перегородки, отгораживающей обязательный санузел.
Эксперты уверены, что такого рода жилье без заданных перегородок стало своеобразным ответом рынка на запросы состоятельных покупателей, которые всегда стремятся обустроить квартиры согласно своему вкусу и с помощью индивидуальных дизайнерских решений. Массовое появление таких квартир на рынке относится к началу нулевых годов, когда состоятельные и требовательные к своему жилью собственники покупали сразу по две-три квартиры с целью их последующего объединения в единое жилое пространство, стремясь обеспечить себе максимальные удобства и наиболее полное удовлетворение именно своих индивидуальных потребностей.
Поэтому наиболее распространены подобные квартиры в новостройках бизнес-класса, в более дорогих сегментах, поскольку чем дороже квартира, тем более бывает капризен или требователен её владелец, тем более эксклюзивное жильё он хочет иметь. Впрочем, такие квартиры сегодня достаточно широко предлагаются и в других классах, вплоть до «эконома».
Тем не менее, в юридических документах термина «свободная планировка» нет и это является очень важным нюансом: на поэтажных планах БТИ абсолютно все квартиры имеют уже готовую планировку в соответствии с общим проектом дома. Просто в квартирах со свободной планировкой все межкомнатные перегородки лишь минимально обозначены на поверхности пола единого зала только парой рядов кирпичной кладки – предполагается, что по этим «намекам» на стены собственник жилья возведет для себя стены самостоятельно.
Некоторые эксперты склонны критиковать строительные компании за такой подход, усматривая в этом лишь стремление сэкономить на перегородках и дверях, однако определенная степень свободы в таком подходе, несомненно, имеется. Собственник волен как угодно фантазировать со стенами и проемами, располагая двери любых размеров по своему усмотрению, делать их скользящими или даже совсем от них отказаться, применять любые дизайнерские решения и материалы, однако – и это принципиально! – он обязан следовать уже имеющемуся плану БТИ.
Если же существующий план его не устраивает, закон не запрещает собственнику разработать собственный проект, который обязательно придется провести через все тернии согласований.
А таких терний очень немало – подготовка самого проекта, получение разрешений пожарной инспекции, санэпидстанции, архитектурно-планировочного управления, административно-технической инспекции, газо-технической инспекции, жилищной инспекции, а также иногда и согласование ремонта с соседями.
Конечно, собственник может и пренебречь этими требованиями в расчете на «авось», однако это возможно только в том случае, если квартира не будет продаваться (а кто за это может поручиться заранее?), поскольку без свежего плана БТИ сделка не состоится. Не пройдет квартира с неузаконенной перепланировкой и через банковский контроль, следовательно, она не сможет продаваться через механизмы ипотеки.
Кроме того, даже если несущие стены остались незатронутыми и формально к собственнику по его персональной планировке никаких претензий предъявлено быть не может, однако любая жалоба соседей снизу (скажем, из-за протечки) может повлечь за собой приход комиссии, которая сразу вынесет предписание о необходимости узаконить имеющиеся отклонения от планов БТИ.
Отказ узаконить или добровольно устранить выявленные нарушения вполне может закончиться судебным решением, неисполнение которого иногда грозит даже потерей квартиры.
Если же добавить к этим возможным проблемам еще и те неизбежные дополнительные затраты на индивидуальное дизайнерское решение и его строительное воплощение, то придется вспомнить банальный тезис о том, что свобода всегда стоит дорого.
